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我国的土地所有权和使用权制度
信息来源:中国供销合作网 发布人: 发布时间:2017-09-11

我国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。根据《宪法》、《物权法》和《土地管理法》,我国存在两种形态的土地所有权:一是国家土地所有权,二是集体土地所有权。前者的所有者是国家,后者的所有者是农民集体。土地所有权不得买卖,除了国家和农民集体组织,其他任何组织或者个人都不能拥有土地所有权。

  改革开放后,为适应市场经济发展的需要,国家在土地所有权之上创设了一个新的权利——土地使用权,并将其作为物权加以保护。1988年《宪法》修正案将《宪法》第十条第四款“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”修改为“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”,扫除了土地使用权转让障碍。《物权法》、《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、行政法规对土地使用权的设立、出让、转让等又作了详细规定。人们在工作和日常生活中所谈到的土地划拨、出让、转让、抵押、出租等,所指向的对象都是土地使用权,而不是土地所有权。

  土地使用权分为两种:一种是国有土地使用权,一种是集体土地使用权。

  第一,国有土地使用权。《土地管理法》第二条规定:“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是,国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外”。据此,国有土地使用权分为两种:(1)以有偿方式取得的国有土地使用权(包括出让、租赁、作价出资,主要是出让方式)。出让土地已经成为市场经济体制下最主要的用地模式,特点是“有偿、有期限、可流动”。此种情形下,国家以土地所有者身份通过协议、招标、拍卖等方式将国有土地使用权在一定期限内让与土地使用者,土地使用者向国家支付出让金后取得土地使用权。(2)以无偿方式取得的国有土地使用权(主要是指划拨方式)。与出让土地相比,划拨土地的最大特点就是“无偿、无期限、无流动”,即国家以行政划拨方式将国有土地使用权无偿交给特定的土地使用对象,没有使用期限限制,只能按规定用途使用,不得转让、出租、抵押。确需转让、出租、抵押的,应缴纳土地出让金,将划拨土地转为出让土地。

  第二,集体土地使用权。国家对集体土地的使用限制较多,一般不得用于非农业建设。集体土地主要分为三类:(1)农用地。农用地是直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地,可以依法进行流转,但不得将承包地用于非农建设。(2)乡村建设用地。包括宅基地、乡(村)企业用地、乡(镇)村公益事业用地、乡(镇)村公共设施用地。(3)未利用地,即农用地和建设用地以外的土地,主要包括属于集体所有的“四荒”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)。


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